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Le anatre zoppe della valorizzazione del patrimonio pubblico

di - 6 novembre 2015
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Negli ultimi giorni i media hanno dato molto risalto all’ultimo capitolo delle politiche di valorizzazione del patrimonio immobiliare statale, in occasione del lancio del progetto “Valore Paese – Fari”. Progetto che riguarda la concessione in uso ai privati dei fari dismessi ubicati in varie località della costa italiana. La rilevanza dell’iniziativa non risiede nell’entità dell’operazione di dismissione, che porterà pochi centinaia di migliaia di euro alle casse dello Stato, quanto dall’aspetto mediatico di essa: finalmente le lanterne dei fari saranno il simbolo di uno Stato moderno che valorizza i propri beni “dando luce” al retroterra e all’economia che li circonda.
Ma se proviamo, al di là delle operazioni simboliche, a fare invece un bilancio sulle nuove politiche di valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico non possiamo che rilevarne la scarsa effettualità, insieme anche però ad alcuni nuvoloni che si stagliano all’orizzonte e che, secondo il parere di alcuni esperti, renderebbero quanto meno necessaria una rimessa a punto del sistema fino ad oggi creato.
Dopo la stagione degli strumenti finanziari di dismissione immobiliare (dalle cartolarizzazioni ai  Fondi FIP e FIP1) il Paese ha intrapreso, giustamente, la più lunga e impervia strada della valorizzazione del proprio patrimonio, mettendo a punto anche due nuovi strumenti finanziari, che potremmo definire “operativi”, ovvero la società “Investimenti Immobiliari Italiani Sgr S.p.A.” e le due società immobiliari controllate da Cassa Depositi e Prestiti, CDP Investimenti Sgr[1] e CDP Immobiliare Srl[2].
Tuttavia l’assenza di coordinamento strategico nella nuova politica, per i motivi che vedremo in seguito, ha fatto si che questi nuovi strumenti vivano la condizione di “anatre zoppe” in quanto, non essendo in grado di spiccare il volo, marciano a passo alterno.
Per “nuova politica” ci riferiamo fondamentalmente ai provvedimenti che si sono succeduti dalla c.d. spending review del Governo Monti in poi, e sviluppati successivamente dai Governi Letta e Renzi, da ultimo con l’art. 26 del D.L. 12 settembre 2014, n. 133 (il c.d. “Sblocca Italia”).[3]
Tale politica verte da una parte sull’abbattimento dei costi di gestione attraverso la razionalizzazione del patrimonio e la sua ottimizzazione energetica secondo i più evoluti metodi di property e facility management, con anche l’individuazione di un parametro di riferimento per l’occupazione degli uffici pubblici (20/25 metri quadri per addetto)[4], e dall’altra parte sulle iniziative per accelerare la troppo annunciata valorizzazione.
A questo scopo nascono i due nuovi strumenti operativo-finanziari: Invimit Sgr[5], creata dal Ministero dell’Economia e delle Finanze ai sensi dell’articolo 6, comma 7, della legge n. 183 del 2011[6], e le due società, CDP Investimenti Sgr e CDP Immobiliare Srl, controllate da Cassa Depositi e Prestiti a cui è affidata la specifica missione di valorizzare l’ex patrimonio immobiliare pubblico.
Inoltre, per quanto riguarda l’azione tecnico-amministrativa, l’Esecutivo ha dato notevole impulso sia dell’Agenzia del Demanio, estendendone l’operatività anche a favore degli Enti Territoriali[7] e nei confronti della razionalizzazione e manutenzione del patrimonio, sia delle strutture del Ministero della Difesa anche attraverso Difesa Servizi SpA[8].
La “squadra” su cui lo Stato oggi può contare appare senz’altro nutrita e teoricamente in grado di sostenere e sviluppare una azione incisiva non solo a favore del patrimonio statale ma anche di quello degli enti territoriali, che in realtà sono i maggiori proprietari di immobili e che, ai sensi della L. n. 133/08, sono obbligati attivare i processi di razionalizzazione e valorizzazione, predisponendo, tra l’altro, il “Piano delle alienazioni e delle valorizzazioni immobiliari”. Al riguardo si deve sottolineare come il valore stimato del patrimonio immobiliare pubblico ammonta tra i 240 e i 320 miliardi di euro, di cui solo circa 57 miliardi riconducibili allo Stato, come si evince dalla Relazione della Ragioneria Generale dello Stato “Il Patrimonio dello Stato – 2011”[9].
Tuttavia se la squadra appare ben definita, non altrettanto si può dire per le strategie di intervento, troppo complesse e poco orientate al risultato, come si può evincere dalle complessità che emergono sia dallo studio “Strategie e strumenti per la valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico” Coordinato dal Dipartimento Affari Regionali Autonomie e Sport della Presidenza del Consiglio dei Ministri[10], che dal “Documento di Economia e Finanza 2014 – Sez. III” del MEF[11].
Tale complessità ha fatto già emergere significative criticità sia sull’operatività di Invimit che di CDP, non solo per la loro rigida cultura manageriale di estrazione finanziaria da cui sono dominate, ma anche e soprattutto per alcune delicate quanto spinose questioni in materia di concorrenzialità con il mercato privato, e di scarsa trasparenza e pubblicità nelle procedure utilizzate.
Inoltre a tali criticità si aggiungono a quelle oramai ampiamente note e riconducibili all’inadeguatezza del nostro ordinamento – centrale e locale – sul governo del territorio, che continua a costituire la principale causa dei ritardi e dell’inefficiente attuazione di programmi di rinnovo e trasformazione urbana.
Il risultato concreto, malgrado le risorse (anche finanziarie) in gioco è per ora molto modesto e gli immobili dismessi (o sottoutilizzati) continuano ad essere fonte di degrado urbano anziché di sviluppo sociale ed economico.
Ma ciò che ci preme approfondire in questa sede è il ruolo e l’azione dei due nuovi operatori finanziari pubblici, Invimit e CDP, con riferimento in particolare alle problematiche derivanti dal carattere distintivo di operatori di natura pubblica di diritto privato e addirittura soggetti, in qualità di operatori finanziari, al controllo della Banca d’Italia, e quindi per loro natura più concentrati ad un rigoroso, quanto formale, rispetto delle norme e delle prassi bancarie, piuttosto che delle norme sul governo del territorio o sulla realizzazione di progetti di rinnovo urbano.
Invimit infatti, è una società di gestione del risparmio del MEF che ha per oggetto la prestazione del servizio di gestione collettiva del risparmio realizzata attraverso la promozione, l’istituzione, l’organizzazione e la gestione di fondi comuni di investimento immobiliare chiusi, l’amministrazione dei rapporti con i partecipanti, la gestione del patrimonio di fondi comuni di investimento di propria o altrui istituzione e di altri organismi di investimento collettivo, italiani ed esteri, ivi comprese le funzioni di natura amministrativa, nonché la gestione di fondi immobiliari.

Note

1.  http://www.cdpisgr.it/

2.  http://www.cdpimmobiliare.it/

3.  http://www.agenziademanio.it/export/download/demanio/agenzia/150304_Art26_DL133_2014.pdf

4.  D.L. n. 95/12

5.  http://www.invimit.it/

6.  Cfr: http://www.camera.it/465?area=8&tema=455&Gli+immobili+pubblici, L’articolo 6, comma 7, della legge n. 183 del 2011 ha previsto che i fondi istituiti dalla SGR del Ministero dell’Economia possono acquistare  immobili ad uso ufficio degli enti territoriali utilizzati dagli stessi o da altre pubbliche amministrazioni, nonché altri immobili di proprietà degli stessi enti di cui sia completato il processo di valorizzazione edilizio-urbanistico. DL. n. 95/2012

7.  Cfr: art.33 bis del D.L.98/2011

8.  http://www.difesaservizi.it/

9.  http://www.rgs.mef.gov.it/_Documenti/VERSIONE-I/Attivit–i/Rendiconto/Conto_del_bilancio_e_Conto_del_patrimonio/Il-Patrimo/PS-2011.pdf

10.  http://www.agenziademanio.it/export/download/demanio/agenzia/EPAS_Strategie-e-strumenti-per-la-valorizzazione-del-patrimonio-immobiliare-pubblico.pdf

11.  http://www.invimit.it/download/313c663b02b81cf44de90bd28f186ea5fa8e0c59.pdf

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