Le anatre zoppe della valorizzazione del patrimonio pubblico

di Sergio Pasanisi - 6 Novembre 2015

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Con questo ruolo Invimit ha dato vita al fondo denominato i-3core al quale Inail ha apportato liquidità per 440 milioni, che nel tempo dovrebbero arrivare a 1,4 miliardi. Si tratta di un “fondo dei fondi” con due Comparti, Territorio (a favore degli enti locali) e Stato (per immobili dello stato), che dovrebbe intervenire nel finanziamento di altri fondi specifici creati da altre Sgr private. Successivamente Invimit ha costituito due fondi “tematici diretti”: i3-Inail (dove Inail ha apportato 9 immobili di proprietà) e i3-Regione Lazio. Quest’ultima è quotista per la parte preponderante del Fondo (circa il 70%) per un valore di 32.500.000,00 di euro. La restante quota, pari a circa il 30%, è stata acquistata da “i3 Core Comparto Stato”, il fondo dei fondi istituito da Invimit e investito da Inail, consentendo un’immediata liquidità alla Regione Lazio per un totale di 13.712.036,00 di euro.
Invimit tuttavia nel corso del 2015 ha ipotizzato la costituzione di altri tre fondi dedicati ad altrettanti soggetti pubblici, Fondo Inps, Fondo Università, Fondo Stato/Difesa, che tuttavia non sono stati costituiti per la carenza della raccolta finanziaria, fino ad oggi garantita esclusivamente da Inail. Inoltre la società è stata classificata dall’Istat come pubblica a tutti gli effetti, non permettendo la contabilizzazione degli apporti degli immobili fuori dal perimetro del bilancio dello Stato facendo cadere i conseguente vantaggio di poter incidere positivamente sul patto di stabilità.
Tali circostanze hanno determinato una notevole battuta d’arresto sull’operatività della Sgr di Stato, comportando non pochi problemi nei confronti delle Amministrazioni con le quali si era impegnata ad acquistare gli immobili, a iniziare dal Ministero della Difesa.
Oggi sul futuro di Invimit pesa una notevole ombra in quanto si trova stretta nella morsa tra la impossibilità da parte dello Stato di utilizzarla quale veicolo per fare “operazioni fuori bilancio” rispetto agli impegni del patto di stabilità, e la scarsa convenienza a operare ricorrendo al mercato finanziario privato.
Un discorso diverso, ma per certi versi parallelo, è quello che riguarda la Cassa Depositi e Prestiti che, come abbiamo detto in precedenza, opera nel settore con due veicoli societari, CDP Investimenti Sgr e CDP Immobiliare Srl, e che per far fronte agli impegni delle ultime leggi di stabilità ha acquisito direttamente dallo Stato, senza ricorso a procedure pubblicistiche, compendi immobiliari per un valore di circa 500 milioni di euro l’anno, conferiti direttamente al Fondo FIV di CDP Investimenti.
Quest’ultima è anch’essa una Sgr ma è controllata per il 70% dalla Cassa, per il 15% dall’ABI (l’Associazione Bancaria Italiana) e per il 15% dall’ACRI (l’Associazione delle Casse di Risparmio Italiane) e opera attualmente con due fondi immobiliari: il FIA, il fondo di investimenti per l’abitare dedicato all’edilizia sociale privata, il c.d. housing sociale, e il FIV, il Fondo Investimenti per la Valorizzazione dedicato alla valorizzazione del patrimonio pubblico dismesso. Il FIA (con 2.028 milioni di euro di capitale sottoscritto da CDP, Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, gruppi bancari e assicurativi e casse di previdenza private) opera prevalentemente, ma non esclusivamente, come “fondo dei fondi” per investimenti nel settore residenziale. Il FIV ha due comparti, il Comparto Plus (con 100 milioni di euro di capitale sottoscritto da CDP) a favore dell’acquisto di immobili di enti territoriali che sono stati oggetto di aste pubbliche andate deserte, e il Comparto Extra (con 1.080 milioni di euro di capitale sottoscritto da CDP) dedicato all’acquisto di immobili dello Stato e di alcuni enti territoriali ai sensi dll’art. 11 quinquies del DL 203/2005.
CDP immobiliare Srl è l’ex Fintecna Immobiliare che il MEF ha volto fosse acquisita e coordinata da CDP, e che detiene, talvolta attraverso alcune società partecipate anche da soggetti privati, il patrimonio immobiliare pubblico dismesso, prevalentemente dallo Stato, nel corso dei precedenti anni. Tale patrimonio, per politiche e strategie di sviluppo sbagliate, per non dire dissennate, alle quali si è poi aggiunta la crisi del settore, giace quasi ovunque in condizioni di assoluto abbandono e degrado.
Attraverso le due controllate CDP è di gran lunga il più importante operatore economico nazionale di sviluppo immobiliare, con un portafoglio da valorizzare in tutte le più grandi città italiane.
Il gruppo ha progressivamente esteso la propria operatività partendo dal settore dell’edilizia residenziale privata sociale, il c.d. housing sociale. Il Fondo FIA ha investimenti deliberati[12] per oltre 1,6 miliardi di euro di euro per un investimento massimo di 3,8 miliardi per realizzare oltre 15.000 alloggi. Il Fondo FIV[13] invece detiene attualmente immobili pubblici per un valore di acquisto complessivo di circa 1,2 miliardi di euro. Questa condizione pone il gruppo CDP, peraltro pubblico, in una posizione di assoluta concentrazione di mercato e in posizione dominante nel panorama immobiliare nazionale.
Inoltre CDP pratica talvolta anche atteggiamenti di concorrenza sleale nei confronti degli altri operatori privati in quanto le sue due società controllate:
– hanno acquistato e acquistano immobili dello Stato, in virtù del controllo azionario del MEF, senza il ricorso a procedure concorsuali e determinandone di fatto il prezzo, ma precedono alla loro valorizzazione come operatori di mercato, il che può far profilare l’acquisto come un “aiuto di Stato”;
– si approvvigionano dal punto di vista finanziario dal proprio azionista CDP attraverso il patrimonio accumulato con la gestione della raccolta finanziaria postale e talvolta utilizzano anche finanziamenti pubblici governativi, come nel caso del Fondo FIA (che è finanziato per 140 milioni di euro dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti) o di Fondazioni bancarie;
– operano con una totale discrezionalità autoreferenziale nell’individuazione di partnership commerciali, finanziarie industriali, non applicando procedure concorrenziali e principi di trasparenza, come è facilmente desumibile sia nel caso dell’intervento del Fondo FIA nei confronti degli altri fondi immobiliari privati, che nel caso di specifiche iniziative di CDP immobiliare, quale la recente partnership con Telecom Italia per il riutilizzo delle c.d. “Torri dell’EUR” dell’ex Ministero delle Finanze;
– nei processi di valorizzazione dei beni pubblici, come nel caso dei primi e principali interventi avviati, ovvero delle ex caserme di via Guido Reni a Roma[14] e delle ex caserme Montelungo a Bergamo[15], instaurano un rapporto con i comuni di tipo preferenziale rispetto ad altri operatori privati, non solo attraverso la determinazione di pubblico interesse delle proprie iniziative, ma anche attivando procedure di valorizzazione urbanistica con la piena e attiva partecipazione delle amministrazione comunali, non ultimo per l’affidamento delle attività di progettazione (peraltro di opere pubbliche soggette al Codice degli appalti), attraverso concorsi di architettura di natura privatistica;
– non ritengono, per la loro natura di soggetti di diritto privato, di essere obbligati all’applicazione il Codice dei contratti pubblici ex D.Lgs 163/06 (neanche nel caso di opere pubbliche come nei casi delle ex caserme sia di Roma che di Bergamo) e inoltre, come è facilmente desumibile dai siti internet[16], non applicano alcuna forma di trasparenza e concorrenzialità nelle proprie attività di procurement, sia per l’affidamento di consulenze e servizi, che per l’esecuzione di opere, con un vero e proprio vulnus nei confronti delle policy anticorruzione.