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Considerazioni e divagazioni sul Correttivo al Codice degli Appalti e il Project Financing, Parte Seconda

di - 22 Dicembre 2017
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Ad aggravare la situazione mettiamoci anche che in quei rarissimi casi dove si è potuto applicare il metodo della valutazione di mercato, il criterio usato è stato completamente inadeguato: in un mondo immobiliare all’interno del quale la parola d’ordine è ormai “redditività” e che ha contribuito a separare i ruoli degli investitori dai gestori, il criterio di valutazione di un immobile è fondamentalmente quello dell’attualizzazione dei flussi di cassa che possono essere generati dalla gestione, sulla base presunta di un tasso di interesse atteso dall’investitore.
Nella stragrande maggioranza delle perizie valutative che ancora si vedono girare, anche su immobili pubblici, questo criterio non è applicato, perché non è ancora capito! Perché per poterlo sviluppare è necessario elaborare un business plan! È molto più comodo sia da parte di chi valuta sia da parte che incarica la valutazione utilizzare i vecchi metodi del confronto, della posizione, del costo di ricostruzione…ecc. Insomma, del vetero concetto del valore a mq dell’immobile, tanto caro alle tradizionali agenzie di intermediazione che, se va bene, può ormai essere applicato solo al comparto residenziale.
Uno potrebbe dire a questo punto, ma come siamo finiti a parlare di valori immobiliari in un contesto incentrato sui lavori pubblici?
Esatto! Ecco uno dei nodi cruciali da sciogliere per liberare dalle pastoie il sistema della infrastrutturazione del Paese. L’ho scritto e sottoscritto in altri contesti: è fondamentale superare la barriera che storicamente separa il mondo del diritto amministrativo da quello che regola l’urbanistica e l’edilizia, sia dal punto di vista delle norme sia dal punto di vista della preparazione cui vengono sottoposti i responsabili della PA, il mondo imprenditoriale e quello professionale, insomma, creare una più nuova giurisprudenza che superi i codici e si avvicini al common law.
Nel momento in cui, in un Codice che si occupa di appalti, di lavori pubblici e di concessioni, viene introdotto il concetto di valore immobiliare, sia pure relativo ad immobili di proprietà pubblica, non è possibile eludere o glissare sulle regole che il comparto del Real Estate comporta.

E in tutto ciò, che ci dice di nuovo il Correttivo in proposito? A Roma c’è un simpatico modo di dire che risale ai tempi in cui il combustibile per riscaldare le case era solo uno: “zero carbonella”.
All’art. 11 del Dlgs 56/2017 solo un cerotto di qua, una spolverata di penicillina là, un impacco caldo su, un gargarismo sotto. E per gli articoli 37 e 38 del Codice? Quelli delle centrali di committenza e della qualificazione delle stazioni appaltanti? Stessa storia: gli articoli 26 e 27 del Correttivo non ci stupiscono, solo nell’art. 27, comma 1, lettera a), dove si introduce il comma 5-ter all’art. 38 del Dlgs 50/2016, si intuisce che c’è stato un conato, un tentativo di portare alla ribalta la necessità di occuparsi dello stato della programmazione, ma ex post, come a rincorrere le galline nel pollaio! Non ex ante, come sarebbe necessario.
b. La bancabilità
E qui non si può non aprire il capitolo, tanto fondamentale quanto sciattamente e superficialmente affrontato nei vari anni da tutte le varie versioni del Codice, della “bancabilità”.
Sì, perché “bancabilità” non coincide con “finanziamento” né tantomeno con “garanzie fideiussorie”, in qualsiasi punto del procedimento esse siano collocate.
Bancabilità significa innanzitutto che la PA ha verificato a monte (e oggi gli strumenti ci sono) che il soggetto a cui sta per affidare l’appalto o la concessione di un’opera sia nelle effettive condizioni, anche economico-finanziarie e non solo tecniche, di avviarla e di portarla avanti sino al collaudo, nel caso di un appalto, o per tutta la durata della gestione, nel caso di una concessione.
La produzione di una fideiussione cui va aggiunta, nel caso di un Project, la asseverazione del Piano Economico e Finanziario, non è una garanzia sufficienti per valutare la solidità nel tempo di una impresa.
È necessario effettuare indagini approfondite sullo stato complessivo di una azienda o, nel caso di una società di scopo, dei soci, sia dal punto di vista patrimoniale che da quello debitorio.
In un Paese in cui la sottocapitalizzazione delle aziende è cosa nota e storica, sono moltissimi i casi in cui il lavoro è stato affidato a soggetti apparentemente affidabili che poco dopo l’apertura dei cantieri, o anche prima, hanno palesato l’incapacità di affrontare l’iniziativa, di onorare gli impegni con i fornitori, di approvvigionarsi di materiali di alta qualità e in definitiva di fare fronte a situazioni di emergenza di qualsiasi natura, che spessissimo si pongono in un contesto come quello delle costruzioni.
Invece il Codice, negli anni a partire dal ’94, si è limitato ad indicare, dopo essersi assicurato che l’aggiudicatario abbia prodotto le garanzie di legge, le contromisure da prendere nel caso di default da parte del soggetto: penali, rescissioni, richieste danni, subentri, con il contorno di ricorsi, avvocati, arbitrati costosissimi, tribunali…tutte cose che richiedono una marea di tempo per essere composte, e nel frattempo l’opera langue, incompleta o non iniziata neanche, producendo cicatrici sul territorio e il mancato soddisfacimento dei bisogni che ne avevano indotto la genesi.
Nel caso del comparto delle concessioni, la complessità della bancabilità si eleva al cubo, per motivi che dovrebbero essere palesi per chiunque, ed invece per il Codice non è così.
Vediamo di andare per ordine, mettendo a fuoco le varie componenti della copertura finanziaria di un’opera in concessione:
il rapporto debito/equity
Innanzitutto, chi abbia un minimo di dimestichezza con le operazioni di finanziamento di un qualsiasi investimento, senza doversi addentrare nei meandri più complessi del mondo della finanza, sa benissimo che la copertura, nel 95% dei casi, si attua in parte immettendo capitale direttamente da parte dell’investitore ed in parte ricorrendo al debito, in particolare a quello a medio-lungo termine. Generalmente il rapporto equity/debito oscilla in un range compreso tra 40/60 e 20/80, nei casi più favorevoli.
Il fatto che un investitore ricorra al debito può essere determinato da due fattori: il primo è che non dispone di sufficiente liquidità (e questo è tipico della sottocapitalizzazione delle aziende italiane), il secondo è che pur disponendo magari di tutta la liquidità necessaria, preferisce non immobilizzarla in una operazione che può comportare anni per recuperare il denaro, come nel caso di una concessione, e ritiene più utile destinare le sue disponibilità nell’attività propria del suo core business (altri investimenti, altri appalti, ecc.). Mentre la prima ipotesi contiene in sé i germi di una possibile patologia, la seconda evenienza è fisiologica e, da un certo punto di vista, costituisce una impostazione ed un approccio “sani” all’operazione di investimento.

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