Considerazioni e divagazioni sul Correttivo al Codice degli Appalti e il Project Financing, Parte Seconda
Se poi in questo panorama ci si cala in quella parte della programmazione in cui la casella “coperture finanziarie” è occupata dalla voce finanza privata, allora veramente si rasenta il grottesco, come già accennato in precedenza.
Appaiono opere per le quali, se va bene, si potrebbe anche legittimare il ricorso al privato, ma sono totalmente sballate dal punto di vista della calibrazione costi-redditività, ergo, se non raddrizzate nella loro concezione, destinate a zero proposte.
È invece in questo particolare comparto che ancora di più è necessario un supporto professionale e completo sotto i punti di vista ambientale, economico e tecnico in grado innanzitutto di valutare e calibrare al meglio la necessità di un’opera sul territorio e poi di analizzare con una più che buona dose di approssimazione la possibilità che un privato, contando solo sulla capacità dell’opera di generare redditi in grado “in un ragionevole lasso di tempo che non può superare i 7, 8 anni dall’avvio della gestione” di consentirgli di raggiungere il break even point.
L’unico elemento “innovativo”, si fa per dire, che migliora il tema del patrimonio pubblico disponibile quale voce dell’eventuale “conto prezzo” da corrispondere per la realizzazione di un’opera o per integrare i proventi di una concessione è Il comma 5 dell’articolo 21 del Dlgs 50, rafforzato dal comma 1 dell’art. 182 e dall’art. 191, che accorpa e rende più immediatamente leggibile come fonte di finanziamento “gli immobili pubblici disponibili di cessione”, mentre il comma 4 dell’art. 128 del Dlgs 163/2006 rimandava al comma 6 dell’art. 53 la definizione del rango di “fonte di copertura finanziaria totale o parziale” delle opere pubbliche.
Peccato che né il vecchio né il nuovo Codice si siano mai dati la pena di approfondire in nessuna loro parte (la collocazione giusta, a rigor di logica, dovrebbe essere proprio quella dedicata alla programmazione) l’attività senza la quale l’avere inserito il tema del patrimonio immobiliare disponibile come possibile copertura finanziaria resta un gioco teorico: il censimento del patrimonio disponibile e la sua corretta valutazione ai fini del mercato.
Sembra lapalissiano, ma è un altro di quegli elementi che contribuiscono con una bella palata di sabbia buttata negli ingranaggi al grippaggio del motore pubblico. Vediamo perché:
– primo, il censimento e l’anagrafe del patrimonio esistente e la sua classificazione. È un tema che si propone da lungo tempo a tutti i livelli dell’amministrazione pubblica, non solo per quello che riguarda i Comuni.
Da anni ci si gira attorno come ad una mina da disinnescare che fa paura a tutti.
Ci provò nei primi anni del 2000, malamente e incompiutamente, una Società addirittura creata appositamente per questo scopo, perlomeno per gli immobili di proprietà statale, la Patrimonio SpA. L’idea era meritevole, senonché ad essa sottostava la fretta e la necessità di fare cassa, per cui i risultati furono miserrimi, sia in termini di conoscenza e consistenza del patrimonio sia del risultato economico che se ne ebbe.
Vari tentativi sono stati fatti e sono tutt’ora in corso dalla Cassa Depositi e Prestiti, anch’essi con scarsi risultati, soprattutto sulle operazioni derivanti dalla incorporazione della vecchia Fintecna (l’emblema del fallimento sono a Roma le vecchie torri del Ministero delle Finanze e l’edificio del Poligrafico a piazza Verdi).
Altri tentativi sono stati esperiti dall’Agenzia del Demanio (basterebbe il fatto che due tra i più importanti organismi pubblici si occupino dello stesso problema indipendentemente l’uno dall’altro per capire lo stato di schizofrenia in cui versa questo Paese), direttamente o con ulteriori altre Società ad hoc che, di fatto, non hanno realizzato nulla dalla loro costituzione.
Fa quasi tenerezza a questo proposito “l’operazione fari”: pochi e miseri edifici, ancorché in posizioni suggestive, offerti in concessione a scopi quasi umanitari senza la benché minima possibilità di creare una economia di scala, sia a beneficio dello Stato sia di quegli avventurosi che vogliano accollarseli.
E tutto ciò a paragone dell’immenso e ultrasottoutilizzato patrimonio statale, a cominciare da quello del Demanio Militare del quale già si parlava quando sono entrato all’università, ovvero nel giurassico 1970 (c’era addirittura un esame di composizione architettonica che aveva come oggetto la valorizzazione e il riuso a scopo di riqualificazione urbana delle caserme di viale delle Milizie: stanno ancora lì, intatte) per passare allo spreco totale di superfici e cubature pro addetto delle sedi ministeriali fino ad arrivare alle carceri dismesse (circa 250 in tutta Italia).
Con la situazione dello Stato in questi termini, figuriamoci cosa può riservarci quella di migliaia di altri enti che hanno molte ma molte risorse economiche, organizzative e professionali in meno dello Stato.
Chissà perché mi viene in mente un articolo uscito non molti giorni fa sul Corriere della Sera che metteva in evidenza come una buona parte del patrimonio immobiliare residenziale privato italiano sia detenuto ed abitato da persone anziane senza più reddito per le quali il loro appartamento è abbondantemente sovradimensionato rispetto alle loro esigenze e costituisce una fonte di costi ormai divenuta quasi insostenibile per la maggior parte di loro. Eredità, tale situazione, dei tempi felici in cui un appartamento poteva essere acquistato a un costo pari a quello che serve oggi per acquistare una macchina media e gli spazi abitativi erano utilizzati in modo molto meno razionale di oggi. Il paragone si adatta perfettamente se ribaltato alla PA.
– Secondo, la questione della valutazione, e qui si entra in un vero e proprio labirinto kafkiano dal quale è difficilissimo uscire.
La questione è tutta nel metodo di valutazione degli immobili (vedi a tale proposito il modo superficiale con cui il primo comma dell’art. 191 del DLgs 50/2016 liquida l’argomento).
Innanzitutto, gli immobili pubblici, come per qualsiasi società anche privata, sono iscritti in bilancio nello stato patrimoniale al cosiddetto “valore di libro”. E con che criterio è stato dimensionato tale valore e, soprattutto, quando?
È del tutto sterile tentare di dare una risposta a questa domanda, l’importante è un’altra domanda: corrisponde al valore effettivo di mercato? Qui la risposta è semplice: mai.
La questione si complica a questo punto. Come si fa infatti a inserire un cespite in un capitolo della programmazione, col preciso scopo di farne possibile merce di scambio, se il valore a cui viene iscritto non corrisponde minimamente a quello che sarebbe logico aspettarsi nell’ambito di una civile trattativa con un possibile appaltatore o un concessionario, entrambi seriamente disponibili a valutare la possibilità offerta dalla PA, se il valore è o troppo alto o, come spesso accade, troppo basso per un serio confronto commerciale “alla pari” tra le parti?
Ecco il busillis di base dell’inerzia della gran massa patrimoniale pubblica la cui movimentazione potrebbe innescare un formidabile kick off nella infrastrutturazione del territorio e nell’intervento del capitale pubblico nelle opere pubbliche, soprattutto in quella “semifredde”.
