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La valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico. Alcuni profili di criticità.

di - 14 marzo 2013
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Sono molti anni oramai che la valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico è entrata a far parte, seppur con connotazioni diverse, delle agende dei vari Governi che si sono succeduti alla guida del Paese, fino ai più recenti provvedimenti della c.d. spending review del Governo Monti. Questo provvedimento ha istituito dei fondi immobiliari costituiti da SGR pubbliche[1], che si sovrappongono all’obbligo, per tutte le amministrazioni pubbliche, a dare corso al processo di valorizzazione del loro patrimonio immobiliare, compresi gli enti locali che ai sensi della L. n. 133/08 avrebbero dovuto predisporre il “Piano delle alienazioni e delle valorizzazioni immobiliari”. Non ultimo il Governo si è spinto verso la strada della razionalizzazione del patrimonio, individuando un parametro di riferimento, per l’occupazione degli uffici, compreso tra 20 e 25 metri quadri per addetto, a cui le amministrazioni pubbliche si dovranno obbligatoriamente uniformare nella gestione dei propri spazi[2].
L’esigenza di valorizzare gli immobili pubblici deriva non solo dalle sempre più pressanti necessità finanziarie dello Stato e degli enti locali, ma anche dalla unanime convinzione che essi costituiscono per la collettività una risorsa sottoutilizzata o insufficientemente sfruttata, ovvero, talvolta, una semplice voce di costo.
Le diversità di posizione tra i vari orientamenti politici dei Governi succedutisi risiedono prevalentemente nelle modalità di valorizzazione che, come noto, possono essere molteplici, dalla semplice vendita alla cartolarizzazione, dall’efficientamento energetico alla ottimizzazione d’uso degli spazi. Ancora più accentuata è stata la diversità di orientamento sui soggetti pubblici che dovrebbero essere beneficiati dalla valorizzazione dei beni, in relazione alla circostanza che nella gran parte dei casi questa è legata indissolubilmente a provvedimenti di competenza dei vari soggetti pubblici detentori di vincoli, urbanistici, ambientali e paesaggistici, culturali e d’uso (relativamente a questo aspetto basti pensare al patrimonio in uso all’amministrazione della difesa).
Tali diversità si sono susseguite con l’alternanza dei Governi:

– nel caso di orientamenti più “liberisti” e obiettivi di cassa più immediati, hanno prevalso politiche di vendita (p.e. acquisizioni Fintecna e aste pubbliche), ricorso a strumenti finanziari (p.e. cartolarizzazioni, SCIP, FIP, ecc.) nonché azioni di tutela nei confronti dell’apparato militare;

– nel caso di orientamenti più “sociali” hanno prevalso invece provvedimenti che prevedevano azioni con ricadute economiche indirette, a più lungo termine e, non ultimo, territorializzate: concessioni d’uso nelle varie forme[3], trasferimenti agli enti locali rafforzati con l’introduzione c.d. “federalismo demaniale”[4], ecc..

Comunque, malgrado le significative diversità dei vari indirizzi alternativi, gran parte delle valorizzazioni avviate nel corso degli anni hanno portato complessivamente ad un notevole risultato che però ovviamente ha riguardato ciò che era più immediatamente valorizzabile e cioè il patrimonio disponibile, e cioè quello più facilmente sdemanializzabile, e pertanto non soggetto a vincoli particolarmente restrittivi, con esclusione quindi del patrimonio storico artistico[5] e del patrimonio sul quale gravano c.d. “usi governativi”, a iniziare dal patrimonio della difesa.
Tuttavia le valorizzazioni hanno avuto una portata prevalentemente, ma sarei portato ad affermare “esclusivamente”, limitata agli aspetti finanziari piuttosto che a quelli operativi, e cioè con modesti benefici reali e sociali in termini di riqualificazione urbana e sviluppo economico del territorio. E in questo senso credo che le cause possano essere individuate in tre principali questioni:

– la complessità dell’attuazione dei progetti di sviluppo immobiliare, con particolare riferimento alla presenza di vincoli ricognitivi, conformativi e urbanistici[6];

– la scarsità di operatori qualificati nello sviluppo di tali progetti (quelli che negli altri Paesi sono noti con il termine “developer”);

– la complessità e a volte inadeguatezza delle procedure di valutazione economica degli immobili.

Un modello che racchiude tutte e tre le criticità è quello degli immobili ceduti a Fintecna il cui sviluppo, peraltro tutto a carico dei partner privati attraverso il sistema a rete delle società miste, è sostanzialmente fermo a causa della sopravvalutazione del patrimonio immobiliare per effetto di vendite con gare al rialzo, circostanza ulteriormente aggravata dalla recente congiuntura del settore.
Oggi quindi il patrimonio immobiliare pubblico sul quale si concentreranno le politiche di valorizzazione è prevalentemente costituito dal patrimonio storico artistico e dai beni strumentali, il primo soggetto ai vincoli del codice dei beni culturali e il secondo a quelli d’uso delle amministrazioni utilizzatrici. Su questi due aspetti è indispensabile fare un po’ di chiarezza.
Per quanto riguarda il patrimonio immobiliare storico artistico, come noto, il nostro ordinamento prevede che il vincolo apposto sugli immobili determini l’obbligo della loro conservazione, il divieto di demolizione, di modifica o di uso non compatibile con il loro carattere storico od artistico e conseguentemente qualsiasi intervento su beni è sempre subordinato al rilascio di apposita autorizzazione da parte della Soprintendenza territoriale competente[7].

Note

1.  Cfr. http://www.camera.it/465?area=8&tema=455&Gli+immobili+pubblici, L’articolo 6, comma 7, della legge n. 183 del 2011 ha previsto che i fondi istituiti dalla SGR del Ministero dell’Economia possono acquistare immobili ad uso ufficio degli enti territoriali utilizzati dagli stessi o da altre pubbliche amministrazioni, nonché altri immobili di proprietà degli stessi enti di cui sia completato il processo di valorizzazione edilizio-urbanistico. DL. n. 95/2012

2.  D.L. n. 95/12

3.  Mi riferisco in particolare all’introduzione, con l’art. 3-bis D.L. n. 351/01 convertito dalla L. n. 410/01 e s.m.i., dell’istituto della concessione di valorizzazione, come recentemente modificato e integrato dall’art. 3, comma 14, del D.L. n. 95/2012

4.  Cfr. art. 19 L. n. 42/09.

5.  Art. 10 del Codice dei BB.CC., D.lgs. 42/04 (ex lege n. 1089/39).

6.  Al fine di agevolare le varianti urbanistiche è oramai acquisito il principio che parte della valorizzazione economica avvenga a favore del comune in cui si trova l’immobile.

7.  Artt. 20 e 21 D.lgs. 42/04.

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